過去のニュース

｢解約引・補修実費｣契約での退去時の負担問題今後に問題

　今までの家は、平成11年2月5日に、敷金40万円、｢解約引・補修実費｣、家賃、月額8万9千円、共益費、3千円、駐車場1万円、で契約し3年7ヶ月住みました。補修実費が敷金の以内に済めばと思っていたが管理会社よりリフォーム明細書が送られ、なんと42万円余りが請求されました。以前同じ建物からの退去者に敷金数万円を返還されたと聞いていましたのに、管理会社の賃貸借契約者の説明では、｢補修実費｣の内容はクロスの張り替え、畳の表替え、フスマの張り替え、ハウスクリーニングなどを借家人に支払って頂くことになっていると言われました。納得できず知り合いに相談して借家人組合を紹介して頂きました。組合では元建設省のガイドラインに基づいて故意・過失は借主負担、自然損耗は貸主負担区分の説明を受け、内容証明を送付しました。
　リフォーム明細書を検討し入居・退去時のチェックリストを作り、金26万余円の敷金返還請求の調停申し立てを行うことにしました。
　調停委員からは、裁判になると弁護士費用もかかる、双方で譲り合って合意したい旨の提案がありました。裁判官が斡旋に入り敷金返還金15万円で合意しました。裁判所に初めての出頭で不安もありましたが組合から援助もあり頑張ることが出来たと喜んでいます。

【一言】この方は、敷金15万円が返ってきて喜んでおられるようですが、経過を見ると少し問題もあるようです。返ってきた敷金が、総額の3割余りということ、「補修実費」というなら、建設省ガイドラインによれば、自然損耗は家主負担ですから、もうすこし｢敷引き｣が少なくてよいのでは。(組合は、26万円と試算しています)また、調停員が｢裁判になれば弁護士費用も｣というのは｢小額裁判｣制度を教えることもしていない。一回の調停で裁判官が斡旋に入るというのは、出来すぎのようです。調停マニュアル化がやられているようで今後も要注意です。(組合長・藤本)

家賃値下げ問題

　家賃は貸主、借主の合意によって決まります。
貸主は借主を無視して値上げはできず借主は値下げを要求することが出来ます。
　同じ建物で以前からの入居者より、最近入居した人が家賃の安い逆転現象がおこっています。
　法律は公租公課の増減、土地建物の価格、経済事情の変動、同種建物と比較して不相当になったときは賃貸の増減が出来ることが定められています。こんな時は借地借家人組合にご相談ください。

実感！知らないと損をする
敷金が返ってきました

　私は16年前、敷金40万円・敷引き10万円の契約でハイツに入居、退去前は6万円の家賃を払っていました。この度持ち家に変わることになり去年11月退去しました。退去時に当然30万円戻ってくるものと思っていましたところ家主は15万円は返しましたが、15万円を修繕費用として負担するよう要求家主の指定した建築業者からクロス、ふすまの張替え、畳の表替え、塗装、クリーニング費用など24万円余りの見積書を送ってきました。約束が違うと家主と話し合いをしましたが平行線のままで困ってしまい、友人の紹介で尼崎借地借家人組合に相談することにしました。　組合の説明では、自然損耗の場合は毎月の家賃の中から、家主の責任で修理するものとのことで、私の場合内容を項目ごとに検討すると、故意・過失による破損の箇所はなく、すべて自然損耗で家主負担であることがはっきりしました。組合で旧建設省が発行しているガイドライン(手引書)基づいて説明を受け、家主の請求が不当であることを教えられすっきりしました。早速家主に対し内容証明を出したところ、あんなに頑固に返還を拒否していた家主がすぐに銀行口座に残りの金額を振り込んできました。法律や、制度を知らない一般の人は家主や、不動産業者の言うままに不当な負担をかぶせられていることが判りました。今後このようなことで困っている人には、組合のことを知らせたいと思います。有難うございました。

県特優賃住宅原状回復裁判

吉村さんの高裁勝利判決確定
最高裁は県の上訴を棄却

　兵庫県公社が「通常の使用に伴い生じた損耗の原状回復」をも賃貸人負担とする「特約」があると言って旧建設省通達の「原状回復の」ガイドラインも無視して、一方的に負担を強い、大阪高裁で吉村さん勝訴の判決を不服として最高裁判所へ上告していた事件で6月11日最高裁はこの上告を棄却する決定を行いました。吉村さんの全面勝訴となりました。「解説」尼崎市大庄に居住する、借家人組合の顧問の吉村勇さんは阪神大震災で被災し、自分の家を建て替える間、園田の特優賃住宅に入居し、1年6ヵ月後に退去しました。入居時に契約書とは別冊の「修繕費負担区分表、住まいのしおり」を受け取り、説明会では「後で読んで下さい」とのことで、説明はありませんでした。ところが退去時に敷金から「賃貸物件の使用に伴う通常損耗の修繕費及び玄関鍵の取替え費用」ということで21万円余りを控除されました。吉村さんは公社に「自然損耗分」を差し引くことは不当、と意見を言いましたが「特約ですべて新しくして頂くことになっている」と返還に応じないので、ひまわり法律事務所を通じて返還訴訟を起こしました。神戸地裁では敗訴しましたが、大阪高裁で逆転勝訴、県公社が最高裁に上告していたものです。今回の棄却によって最終的に吉村さんの勝訴となり、全国の特優賃住宅入居者に大きな影響を与えると思います。
同じような相談で裁判をして、勝利している例があります。
私も頑張ってみようと思われる方はお電話ください。

突然こんなことがあったら要注意
（立ち退き問題）

貴方が古くから住んでいる家に、ある日家主の「委任状」というものを持って見知らぬ人が尋ねてきて「この度この家を買ったので、私の方に家賃を払って下さいという紙を渡します。

　貴方は家賃の値上げを言われることもなく、言われるままに家賃を払っていると、2～3ヵ月した頃この土地に建売住宅を建てたいので敷金は全額返して、その上に○○万円上積みするから立ち退いてくれと、戸別訪問を始めます。（業者は、お金で横面を張るように、少しずつ引き上げて次々と切り崩してきます。）

こんなお家に限って、親の代から40年、50年住んでいて、自分でお金を出して手入れをして住みよくし、隣近所とも仲良く付き合って、今の安い年金でも住める、ここで生涯を考えておられる方が多いのです。

　貴方はびっくりして、隣近所の人に聞いてみると、すでに何件かの人は「立ち退き」の約束をしてはんこを押し、お金を貰っている。皆集まって相談しても、6軒のうち4軒はもう立ち退きの約束をしていて、自分一人ではどうにもならないと考えてしまう。（今低金利と居住者の高齢化によって反発が弱まっているので、このような例が増えています。）

　家主が変わったりした時は要注意です。たとえ一人になっても頑張ればたたかえますが、出来るだけ早く多くの人がまとまって交渉した方が有利です。すぐに隣近所の人と連絡を取り、相談してください。